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不動産業界と総合病院 ③ 内科病棟 


不動産と個人の関わりの深いというか馴染みのある業種はというと・・・

一般の総合病院の医科で考えると・・・内科病棟??

不動産に当てはめると… 建物を建てる業界です


◇ディベロッパー(developer)  

  マンションの供給元
 

◇新築マンションの分譲会社

 マンション建設の企画・設計・施工・販売・管理する会社(グループ)。
 
 親会社は「建設業界・ゼネコン」に属します。
 
  ※ゼネコン=General Contractorの略。総合建設業者という和製英語



◇不動産販売会社

 土地分譲や建売住宅・新築マンションを売主として

又は代理をして販売しています。
  
 ここで 建売 を建築する会社は建設業界にも属します。


 戸建てでは 建ててから売る 建売業者 と

 建築条件付き土地のような 売建業者 (土地を売ってから建てる)

 ハウスメーカーのように 建物のみの販売の会社

 それと 一級建築事務所や設計会社、地元工務店による

いわゆる注文住宅などの建物に係わる不動産関連の会社です。



昨今、直前の決算が良いのにもかかわらず 

倒産情報が多いのも この内科病棟です ・・・


何故か??? それは ・・・・

建てて売るのが仕事だからです 


材料が高騰しようが 人件費が上がろうが 

仕入れの土地が騰がろうが・・・採算が合わなくても ・・・ 

土地を買って 建てなければ 仕事が止まります


一般の企業だったら 時価評価額となる不動産ですが 

不動産業の・・・しかも販売用の仕入れなので ・・・

在庫が出来ても それを 採算割れで売らない限り 帳面上は 

仕入れ在庫の 棚卸し資産は そのままにすることも多く 

そうなると・・・ 業績に直結した悪化は 見えにくいでしょう

でも それが 次々と起こり 次の借り入れも リスケもできなければ・・・

建物も建てられず 利益が大きく減少・・・経費だけが計上され・・・

金融機関から 返済の催促があって・・・

イエローカードを貰っても 売るに売れず 

・・・ 其の内 不渡りなどのレッドカードになってしまいます



こんな会社は まだまだ たくさんあります。

毎月の月末・・・そして 節目の年末 、 春の年度末 ・・・ 


ですので この内科病棟への 注意としては ・・・


これから 購入されるなら その会社の実態の把握も 

視野に入れてください !!


手付けも打った・・・着工も かかった ・・・ 

中途で倒産なんてことは 出きることなら 避けたいものです

 
新築マンションも 買って すぐに倒産だなんて 

今後の修繕計画や管理、

それに最初に出す預かりの修繕積立金の保全など

いらない心配を しないで済むように ・・・



それと・・・ おおきな声では 言いにくい??

施工不良の物件や 販売される マンション&戸建ての 内容、質??

実は 大きな問題にならない限り 皆さんの耳には 入ってきません

でも 噂の内容や頻度、 実際の訴訟段階の数で 解ることも多いです

ア○・グループのような 問題 ・・・ 関西では ファー●●住○ ・・・


大きく報道されないと 誰もしらなかったのでしょうか??


そんなことを ・・・

そんな情報を ・・・

実は よく 知っていたり 入ってくる 耳年増??知恵袋??



次回は そんな 病院業務を 紹介します 





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[ 2009/01/28 12:16 ] ハウス×ハウス日記 | TB(0) | CM(0)

不動産業界と総合病院 ② 医科の種類 

不動産業者といっても、様々な種類・分野があります。

また業種は同じでも、大きい企業から自営業者まであり

その規模も 内容も 幅広い業界です


そして 同じように

総合病院にも いろんな医科があり それぞれが繋がって患者さんを

担当したり 時にはチームを組んで 治療に当たったりもしますが・・・


基本は 1つの病状の治療だと思います。


では おおまかでは ありますが・・・

不動産業者という総合病院には どんな 医科がありますでしょうか??



◇ディベロッパー(developer)  

マンションの供給元。規模の大きい土地開発等を手がける会社は、ディベロッパー・開発業者に分類されます。
系列子会社に不動産販売会社を持っている場合がほとんどです。 
 ※開発業者(developer)。
  大規模な住宅開発や都市再開発やリゾート開発などをする業者です   


◇新築マンションの分譲会社


マンション建設の企画・設計・施工・販売・管理する会社(グループ)。
大きな会社は、系列子会社に販売を受託するケースが多いです。
親会社は「建設業界・ゼネコン」に属します。
 ※ゼネコン=General Contractorの略。総合建設業者という和製英語。


◇不動産販売会社

土地分譲や建売住宅・新築マンションを売主として又は代理をして販売しています。
ここで建売を建築する会社は建設業界にも属します。



◇銀行系不動産会社

銀行は系列子会社に不動産会社があり、そこで不動産を取り扱いしています。顧客は預金顧客(個人・法人)がメイン。
通常より物件の取り扱い価格が高い(高級)傾向があります。
いわゆる大手有名不動産会社。



◆不動産仲介会社


個人・法人の所有する不動産を仲介(紹介・斡旋)する会社です。
一般に皆様が不動産業としてイメージされるのはこの分野です。
全国に支店がある大手企業から、いわゆる社長一人で昔からの修繕屋さん?まで。


HOUSE×HOUSE もここの分野です。


◆賃貸系不動産会社・・・いわゆる賃貸屋さん 

賃貸マンションやアパートの仲介、店舗などの仲介をしています。
大きい会社では、親会社の不動産を運用するための専門会社や、マンション分譲会社の子会社などもあります。
また最近では賃貸専門のチェーン店や、近年、特にフランチャイズ化が進みTVのCMでご存知の方も多いでしょう。


◆管理会社


分譲マンションの管理組合から委託を受けて管理費や積立費も含め
大規模修繕の場合の仲介や管理人の派遣監督等をする会社。
ディベロッパーの関連の子会社が多い。


◆賃貸専門の管理会社


基本的には賃貸マンションや個人の分譲マンションのオーナーや一棟所有のビルのオーナー(自社物を含む)
の賃貸のみの管理委託を受け時には清掃も請け負ったり家賃の管理、入居者への対応、入居募集などを業務としています。


◇不動産証券化ビジネス


リートとかファンドという言葉も定着してきました。不動産証券化とは・・・
不動産の運用益を投資家に分配することを約した契約書(証券)と引き換えに投資を募集する仕組みです。(「不動産業界」というよりは「証券業界」)


◆コンサルティングを請け負う不動産会社

依頼者の不動産活用に関して企画・アドバイス等で報酬を得ます。トラブル相談なども対応します。
今後、団塊世代の退職に伴い不動産コンサルティング業界は注目を集めています。


さくら事務所 はこの業界に 入りますが ・・・
いい意味で少し特殊ですので コチラで詳しく http://www.sakurajimusyo.com/ 確認してください



◆競売を扱う不動産会社
裁判所による「競売」で不動産を落札し、リフォームして再販したり落札した物件を不動産業者に卸す場合もあります。
強制執行等の法的強行手段で、立ち退き等を行うこともある特殊な仕事ですが最近は法整備の元、個人の参加も多く見受けます。



◆任意売却を扱う不動産業者

住宅ローン・その他の債務について、その支払いができない状態が続くと「競売」の執行になりますが、
その前に債務者と債権者の間で「売却」による方向を提案する仕事です
それを「任意による売却」と言いその仲介をします。専門的な知識を必要とします。



◆中古マンション・中古戸建の買取り業者


買い替えで中古マンションや戸建を売らないと新しい物件をローンで購入出来ない(2重ローンほとんどがダメ)ので
業者が買い取り価格を設定して買取を保障する。買取価格なので相場より安くなってしまう。



◆収益ビルや収益物件の販売

団塊世代と不動産の値上がりや金融関連の金利の低迷を受け価値が見直され活気ずいている業界。
一棟の賃貸ビルや区分所有のマンションまで幅広く、サラリーマンも貯蓄として所有し
年金と併せ将来の蓄えとして購入する人もふえている。



◇投資マンション販売系

都心のワンルームマンションを分譲・販売する仕事です。
販売と同時に賃貸も斡旋しますので、購入者は家賃収入を得る事ができます。
営業手法は「電話セールス」です。お勧めはしません。
営業に不動産の知識の極めて弱い方も多く、いくら考えてもリスクしか思い浮かびません。



◇他にも・・・・一級建築士事務所やデザイン会社、リフォーム会社も不動産業者の関わりが多い業種(規模も様々)。

また、土地専門の業者(その中でも借地専門やマンション用地などの大きな用地買収業者などいろんな分野に分かれる)

またブローカーと呼ばれ一人で情報を元に不動産を仲介する(ほとんどは業者専門)名称のひともいます。




と 思いつく医局? ^^ を 並べてみましたが ・・・

他にも より得意分野として細分化されてきたり枝分かれする業種もあり

ここに書かれている以外にも まだまだ あるでしょう 


そして・・・医学の世界・・・病院と同じように 

不動産業界も 自分の得意とする分野以外のことは ・・・

サッパリ知らないかたも   実は とっても多く存在しております



では 次回のコラムでは ・・・


個人の方や 一般の方に 馴染みの深い医局を 掘り下げてみます^^




[ 2009/01/21 21:08 ] ハウス×ハウス日記 | TB(0) | CM(0)

不動産業界と総合病院 ①  はじめに・・・ 

不動産という業界・・・


実は 一般の方が思っている以上に 色分けされております




私も この業界に足を 踏み入れるまで そんな たくさんの 
カテゴリー分けが あるなんて 夢にも思っていませんでした ^^;




賃貸専門や売買専門の不動産会社が あるとは なんとなく しっていましたが ・・・ 

深くは 解っていませんでした



 
でも 一般の方は 

仲介手数料の割引や業界のグレーな部分もよく知らないなど・・・

実のところ ・・・ リスク も多いのが 現状です




ということで 解りやすいか 解りにくいか どうだか?? 判りませんが


総合病院との 比較で  少し不動産業界を 説明できれば・・・と 




今後 何回かに 分けて 書こうと思いますが・・・


簡単に 言うと ・・・


子供さんが 歯が痛いと言うので 見てみると・・・ 虫歯・・・

当然、 行くのは 歯医者さんですよネ!!

しかも 評判やクチコミを 利用したり いい歯医者さん探し 


あたり前だろ~~~ですが ・・・

これが 不動産になると・・・

以外や以外 ・・・・ と 私は 思っているわけでして




そのあたりを 書いてみようかと ・・・ 思っています


読むと なるほど・・・と お役にも立てそう!?なので  ピース






・・・・・ ということで 

今回は 前ふりだけで 終了ということに相成ります




 
[ 2009/01/15 14:44 ] 不動産用語 | TB(0) | CM(0)

2009年 幕開け 


あけまして おめでとう ございます 顔

本年も どうぞ 宜しく お願い申し上げます クローバー


2009年 丑年 ・・・

牛と言えば 盛り塩です


中国 秦の時代、始皇帝の頃 始まった 盛り塩の習慣

始皇帝は三千人もの美女を囲い その愛人宅に通うのに使用していた

牛車 ・・・ 始皇帝の寵愛を受けたいがため 牛が好む塩を軒先に置き 

牛車の牛が塩を舐める為に じっとしてしまう特性を活かし 始皇帝を

招き入れる策略が 今の時代 商売人にとっての盛り塩の所以という・・・

そんなことが 千客万来の願いとして 盛り塩を と言うことらしいです^^


決して景気が よくない2009年ですが ご商売人だけでなく

お家の玄関の軒先にも 盛り塩で いい福を 呼び込んで みましょう!!

DSCN0591.jpg


[ 2009/01/02 14:43 ] ハウス×ハウス日記 | TB(0) | CM(0)










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