住宅履歴書　

車で例えるなら　点検記録簿　のような物です。
車の場合　メーカーが限られていますし　個別注文の車はほとんど存在しませんが

住宅は　土地形状も含め　住宅のデベ（供給元）も多種多様ですので
点検記録（メンテナンス記録＝修理や大小リフォーム記録）の他に　その元となる
竣工図・設計者リスト・建築確認申請書・建築確認等検査済書・工事業者リスト・工事記録等がプラスされてきます。

２００年住宅という　福田内閣では珍しい（？）優秀な法案がこれです　

前にもブログで書きましたが　内容は素晴らしい・・・
《　でも　それを実際に建てたり仲介したりする建築、不動産関連の会社がまだまだそんな意識を持っているとは　到底　思えません　》・・・・と。

性善説はまだまだこの業界では　難しいのが現状。
とすると　縛り（基準や罰則等も）　をきつくしないと いけません。

それを　住宅履歴書の整備から始めるということです。

それによる特典も　例えば・・・
金融庁のコンプライアンス指導からリフォームローンの充実や中古住宅融資の期間延長や金額の再評価・・・そして税負担の軽減措置や住宅の資産向上（評価額の見直し？まで）。


車でも　記録簿付きの中古車は　営業のセールストークにも使われる程
実は大事なことで　当然、あるかないかで価格も違ってきます。

近年の収益不動産ブームの中でも　先に触れています建築確認等検査済書（通称＝済み書）があるとないとでは　大きな差があります。　
数年前からは都市銀行を中心に債務者の余程の信用力がない限り　そのあるなしで融資そのものが受けれないようになってきています。これは近頃の融資引き締めでより加速すると思います。当然、物件によっては１〜２割・・・ときにはそれ以上の価格差がおこっているのが現状です。

裏を返せば　収益物件の建築確認等検査済書からも判るように
住宅履歴書があることによる資産価値の向上・・・そして
木造住宅でいえば２５年〜３０年で建物の価値が０円となり所有不動産の価値の大幅目減りの現状から中古住宅の建物の価値の見直し（再評価）となり　建物も含んだ不動産を資産と呼ぶのにふさわしい時代がやってくるスタートの年が２００８年ということです。

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基準値価格(基準地価)　は・・・
各都道府県が決定する毎年７月１日時点の土地価格のこと。

いわゆる公的な　土地価格　四価の中では一番、マイナー　　？

ニュースで取り上げられたり目にする機会が少ないのも特徴です。

でも　実際に不動産が売買される　実勢価格　に四価の中で
一番　近いのは　基準値価格(基準地価)　です

その証拠に　競売の資料・・・いわゆる３点セットの中では　土地の価格を算定する不動産鑑定士は　その物件の近くの基準値価格(基準地価)　を参考に決定する場合が多いです。

それでも　実勢価格　と同じぐらい？？・・・・
と言うわけでは　ありませんが　あくまで四価の中では・・・との注釈付ですが。

大きな特徴として　基準地価（基準値価格）　は都市計画区域外の住宅地や宅地見込地・商業地・工業地や準工業地・市街化調整区域内の現況宅地等も含んでいる点が特徴です。
（　公示価格(公示地価)　は都市計画区域内のみを対象　）

基準という名称のとうり　各地区の　基準地点を数箇所、設定しその地点を毎年判定しています。

平成１９年度の　基準地価（基準値価格）　については・・・
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2007/index.htm　で載っていますが・・・

解かりやすいのは　地図版　でしょう！！




該当する地域をクリックして　↓　の　用途があればそこをチェックして　検索　で　OK！！





調べたい地域の近くの　基準地価地点が出てきますので　探してみてください　

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土地価格は　一物四価　と言われ土地は同一（一物）なのに価格は４種類（四価）あるといわれています。
そのうちの　固定資産評価額　の説明です。

一番のポイントは・・・・
市町村が決定する３年毎の７月１日時点の土地価格だという点です。

その名前＝固定資産評価額と決定するのが市町村だということの意味ですが・・・　読んで字のごとく　固定資産税　や　不動産取得税、　登録免許税　など土地や建物に市町村が課税する税金（課税標準）を算出する根拠の価格ということです。


この内、不動産取得税、登録免許税は買う場合に発生する所有権移転や又は保存登記時の一回のみの課税ですが固定資産税は毎年所有している間は課税される税金です。


税金ですので　国税庁が決定する路線価　と説明でも書きましたが　
公示価格の７割程度で決定されます。（路線価＝公示価格×80％）
毎年、課税される固定資産税の為か（？）　路線価よりも低い設定額になっています　　


ちなみに　３年毎という期間には・・・
全ての土地、建物の評価をするわけですから
市町村の職員の絶対数の人材不足からではないでしょうか？


人材不足のせいかどうかわかりませんが・・・・
時にニュースにもなる固定資産評価額の間違いによる固定資産税請求額の過少問題もありますので年に一度・・・丁度この時期ごろ自宅に届く固定資産評価額を　公示価格　の７割を目安に計算してみるのも　いいのではないでしょうか


また、固定資産評価額は　個人情報（個人の財産）に大きく関与しますので　所有者本人に封書で通達され、その評価額の再確認も原則、市区町村の役所で本人のみ受け付けるようになっています。



では・・・次回は一物四価の最後・・・

基準値価格(基準地価)　についてです＾＾

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　４月に入り　今日は暖かかったですね　　　場所によっては　
まだ５分咲きぐらいの桜も　いっきに満開間近の様子でした＾＾

ではでは・・・今日は　路線価の説明です。

大きなポイントは・・・・　国税庁が算定している　と言うこと。
国土交通省が算出する地価公示価格を元に　国税庁　が
相続税、贈与税の財産を評価する基準価額　のことです。

公示価格の８割で算出されるのは　相続税、贈与税の徴収ですので
地価公示価格の不公平の是正？不満の解消？のためかどうか！？
少なめに（２割引）算出することにしています＾＾；

昨年のブログで
　　＞銀行から融資を受ける場合（特に収益ビル等）には・・・
　　　　路線化や評価額が特に重要視・・・

と言うのも　この公示価格から２割減の路線価や３割減の固定資産評価額は　リスクを負う銀行にとって都合のいい価額だからです。
時代によって、また信用評価の低さやリスクの高い物件については　時に金融機関は　この路線価や評価額から更に２割減の担保価値とする場合まであります　

路線価は　国税庁のHPの路線価図・評価倍率表　で簡単に見れますので　前年や一昨年の路線価と比較するのも　その土地を調べる上で役に立ちます！


次回は　本日もよくでました　固定資産評価額　をとりあげます＾＾

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松田のブログでも紹介しましたが

不動産の登録免許税の軽減措置が２か月延長と決まりました。
本当に　不動産関係者は　　でしょう！

道路財源の暫定税率の期限切れ問題に関係する
石油業界関係者の苦悩が少しは判る気がします＾＾；


登録免許税とは、家を新築したり、購入したりした人が、
不動産登記をする際に発生する税金のことです。


登録免許というのでピンとこないですが不動産以外にも著作権、出版権、特許権、実用新案権、意匠権、商標権、漁業権、入漁権他など多種多様な登記や登録するときにかかる税金の総称でそこから名称がきているからこの名称になっています＾＾；
不動産だけなら不動産登記税の方が的を得た名称だと思いますが・・・・


　登録免許税は、「不動産の価値×税率」で決まり、その「不動産の価値」は、購入価格ではなく、固定資産税評価額のこと。新築した建物の場合、固定資産税評価額が決まるのは登記後なので、「新築建物価格認定基準表」（例　神戸）





により、その価値を決めて（各法務局管轄で差があり）計算します。また、税率は、登記内容が、建物の保存登記なのか、所有権の移転登記なのかなどで異なります。

税率は　コチラで　詳しく説明されています　この中の項目＝所有権の移転の登記の欄、内容＝その他の原因による移転の登記の部分が一般に言う売買における登録免許税です

その基準となる　固定資産税評価額　については　次回に＾＾；

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