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不動産業界と総合病院 ⑤ 外科病棟 

総合病院で云う内科は 建物を建てる業者さんを当てはめましたが


では 外科はというと・・・・そう リフォーム業界や中古戸建の

リフォーム物件を扱う業者ということに置き換えます^^ 



リフォーム業界 

不動産業者以上に 玉石混交 ・・・



それこそ 親戚筋?の不動産業者から見ても 

それはそれは????・・・です^^;

自分の家やマンションをリフォームするとなればチェックも出来ますが・・



自分の身内や知り合いに自信を持って 

お勧めできるリフォーム業者となれば・・・

私の知り合いの この道15年の 某大手不動産仲介の店長ですら・・・

いい業者の紹介を 頼んだところ ・・・チェックの厳しい私には・・・  

紹介できるリフォーム業者は・・・いまだに 知り合えていないそうです  

弊社の この道25年の 松田でさえ 

そんなお薦めの業者さんは なかなかありません・・・


つい先日 探し当てた会社(建築もする)を含め 合計 ・・・ 2社  


そして 此のところ目ざましく増えてきたのがリノベーションの会社


インフィル(内外装・設備・間取り等) ・・・特に 設備のことなんて 

ほとんど わかってもいない ・・・

そして 設備関係の業者さんに任せっぱなし・・・

そんな会社の 多いこと多いこと 



多分、料理を10年やってきた私の見解から推理すると・・・



腕のいい職人は やはりハウスメーカーや新築戸建の分譲業者などの

仕事で 存分に腕を振るうことの出来る仕事を選びたいのだと思います



よく 設備関係の社長や職人さんとも話しますが リフォーム会社に対し


同じように呆れてたり 怒っている話で 意気投合したり・・・  

設備関係の 設計図の方が しっかりしていたりなんて・笑えないことも・・・

設備より 表面の見栄え? 

そう デザイン重視の業者の多いこと多いこと・・・


配管まで交換するような素晴らし優良な業者もあれば 

欠陥をわざわざ 作り出す会社も ・・・ 




実は この外科病棟 ・・・ 



治療費(工事代金) が500万円以下なら 免許を必要としないのです

規制緩和で建築知識が全く無くても 500万円未満のリフォームなら

誰でも出来てしまうのです ・・・  



そう 極端に言えば ・・・

今日、誰でも リフォーム会社をつくってしまって

明日からでも 工事を受注し 施工まで できてしまう 


クロス が 剥がれた ・・・ 幅木が めくれた ・・・ 

赤チン(古ッ^^;) や バンドエイド程度で済むぐらいなら・・・


免許がなくても 私でも子供でも 治療できますが 


骨折や先天性の骨の治療、心臓外科のような専門知識が

明らかに必要な治療においても ・・・そして 時には 500万円を

はるかに超えるような治療まで 患者の無知識につけ込み

治療する例 (違反ですが)も 多々あります 


ましてや 治療費の見積もりを もし いろんな病院から もらったとしても

それの どこが適正価格か? 使う材料の質は? 技術力は?

メンテナンスは? 保障は? 見えていないところは?  ・・・etc ・・・



いい外科医だって 最高のお医者さんだって 

たくさんいるに 決まっています ・・・  



当然 リフォームやリノベーション業界だって・・・


でも 不動産のプロでも 見抜くのに 経験と知識が必要な外科病棟 ・・・


にもかかわらず 今後、 ますます 需要は 増えていくでしょう・・・


中古住宅、中古マンションのリフォーム デザイン住宅&リノベーション ・・・






では 信頼できる 外科医や 信頼できる病院を お持ちでない方は・・・


しっかり 知識を取得してから出ないと 外科に行くのは 宝クジ ?? 



そんな時に役立つ医科が 実は 不動産総合病院にも 存在します




次回は そこに 触れてみたいと 思います 









・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・




リフォームやリノベーション 。。。



その難しさや トラブルを 我が ハウスハウス ニャンコ(猫) が



ハウスハウス賢犬 に 聞いてる アニメが あります 

10103226302.jpg



時間のある方は ・・・ ほんの  5コマ ですので 覗いてください





※ リフォームが難しいのは 何故??

   http://www.house-house.jp/reform/index.html
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[ 2009/05/02 09:23 ] ハウス×ハウス日記 | TB(0) | CM(3)

不動産業界と総合病院 ④ 受付と看護婦さん 


不動産業界を 無理やり こじつけて

お医者さんや病院業務と関連づけて 説明をしております ^^



まず・・・・


不動産の売買 にまつわる会社のカテゴリーを 

内科病棟 に当てはめてみます^^

この総合病院の内科病棟では  一般の方は まず受付に行きます・・・・


受付&問診 = 不動産 売買の仲介会社& 不動産コンサルティング

を 当てはめてみました 


この 受付&問診には 各階の看護婦さん が待機すりる受付も入ります


ハウスハウスもそうですが・・・大手も町の地元の仲介会社はどこも


家を建てるわけでもなく 土地を造成するわけでも ありません。


ですので 一般的には どこでも だれでも良さそうですが・・・


どこでもかまわないような方が もし いるとすれば・・・・


はっきりと 症状が判っておられたり ・・・・


かかりつけのお医者さんがいたり 病状をよく理解されている方 限定です。 



普通、病院にも詳しくなくあまり経験のない病気や怪我だったりしますと


ここでの相談や判断、アドバイスなどは 結構、大事になってきます。


時には その病院の医者や施設が 患者の病気に そぐわないことも


そして 他の病院や医者を教えてくれるような受付があったりすれば


是非、個人的にも お知り合いになっておきたいものです  


実際、お医者さんの施術や技術力に該当する 


家やマンション、土地などの不動産の 実物の話は 


受付の方が井戸端会議で評するほうが よくあたっているかも? 


当然 どこそこの医者は ヤブ だとか ・・・・


あの医者は このごろ投資に失敗して


仕事も身が入っていないなどの噂には とくに早耳でしょう!!


こんなことを もし事前にわかったり アドバイスが あったり

お医者さんには 聞きにくいことも 

しっかり聞いてもらえたり教えてくれたり 

そんな 受付や看護婦さんが 周りにも多くいれば いいのでしょう・・・・


でも ほとんどの病院においては  利益をださないと いけません

利益至上主義の病院も 結構 多いとも 思っています

ヤブと判っていようが 患者に気の毒には思うのが関の山で・・・

そこまで良心的になって 本当のことを言う 受付には まず出逢えません


受付や看護婦さんに 身内か仲のよい友人が

いないことには 到底 そこまでのアドバイスは 無理な話です





それは・・・

まさに 自分がもし その患者さんだったら・・・の想いです


そして 中には・・・

ご自分では この病気は ○×● だと勘違いされている方も いるでしょう

ベテランの受付や 看護婦 さんになると・・・そんな時にも 

お医者様以上に適切な話が聞けるかも??



どちらにせよ いい物件、不動産に出逢う 窓口が 仲介会社になります

大きな総合病院 = いい総合病院 ではないことは 昨今の医者不足も併せ

これから ますます顕著になるのでは ないでしょうか??



不動産を 仲介する会社も  いい病院を、いい施術を誇る医者を

紹介できる そんな素晴らしい受付のプロにふさわしいか どうか??

会社そして担当も含め・・・評判も今ではネットでも 結構判ったりもしますので

HPやブログも しっかり読み比べて見るぐらいは 最低限 必要でしょう


チラシや広告を よく出し 頭や耳に残った病院が もしあったとしても・・・

そんな病院に 必ず いい医者やいい施術をする 保障がないことは明かです




そんなこと 言うまでもなく あたりまえのことなのですが・・・



不動産では そんなことが 反対に 大きく通用しるのが 現状です


不動産は 一般の方にとっては

そうそう経験を積んでいけるものでは ありません

というより 経験則が生じる頃には 手遅れや後悔する方が 多いのです


もっと 仲介会社も 比較検討しないと いけない方が多いにも係わらず

あまり調べたりもせず 選んでしまっている方が 大半です


巷の訪販のリフォーム詐欺になると・・・

歯痛で 脳外科の手術まで 受けさされ とんでもない治療費も請求・・

仲介に おいても・・・・

高い買い物や 施工不良?欠陥住宅など しっかり見極めてくれたり

評判と内容のよくない 業者を教えてくれたり アドバイスしてもらえたり

そんな 耳年増な 経験豊かな智恵と知識を持った 組織や担当者を

見つける努力を 是非、してみてください


いい意味で プライドやプロ意識のしっかり持ち 知恵や知識もあり、

最高のブレーンやネットワークを持つ 仲介会社や担当者、

そしてコンサルテタントって・・・結構、探せば いるもんです !




探せば  ・・・・ 

営利だけしか頭にない受付や 表裏のある看護婦さんに 担当があたって

ヤブ医者に廻されたり 間違った処置をされたり 点滴を失敗されたり 

高い治療費を 充てこまれたり・・・なんて ことのないように ・・・

まさか 盲腸で 心臓外科に 回されることの ないように してくださいネ!!


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・




※  文章中のたとえ話は あくまで フィクションです

お医者様や病院関係者の方にとって 不適切な表現がありますこと

寛大なお心で お許しくださいますよう どうぞ よろしく お願いいたします
[ 2009/04/29 09:36 ] ハウス×ハウス日記 | TB(0) | CM(0)

不動産業界と総合病院 ③ 内科病棟 


不動産と個人の関わりの深いというか馴染みのある業種はというと・・・

一般の総合病院の医科で考えると・・・内科病棟??

不動産に当てはめると… 建物を建てる業界です


◇ディベロッパー(developer)  

  マンションの供給元
 

◇新築マンションの分譲会社

 マンション建設の企画・設計・施工・販売・管理する会社(グループ)。
 
 親会社は「建設業界・ゼネコン」に属します。
 
  ※ゼネコン=General Contractorの略。総合建設業者という和製英語



◇不動産販売会社

 土地分譲や建売住宅・新築マンションを売主として

又は代理をして販売しています。
  
 ここで 建売 を建築する会社は建設業界にも属します。


 戸建てでは 建ててから売る 建売業者 と

 建築条件付き土地のような 売建業者 (土地を売ってから建てる)

 ハウスメーカーのように 建物のみの販売の会社

 それと 一級建築事務所や設計会社、地元工務店による

いわゆる注文住宅などの建物に係わる不動産関連の会社です。



昨今、直前の決算が良いのにもかかわらず 

倒産情報が多いのも この内科病棟です ・・・


何故か??? それは ・・・・

建てて売るのが仕事だからです 


材料が高騰しようが 人件費が上がろうが 

仕入れの土地が騰がろうが・・・採算が合わなくても ・・・ 

土地を買って 建てなければ 仕事が止まります


一般の企業だったら 時価評価額となる不動産ですが 

不動産業の・・・しかも販売用の仕入れなので ・・・

在庫が出来ても それを 採算割れで売らない限り 帳面上は 

仕入れ在庫の 棚卸し資産は そのままにすることも多く 

そうなると・・・ 業績に直結した悪化は 見えにくいでしょう

でも それが 次々と起こり 次の借り入れも リスケもできなければ・・・

建物も建てられず 利益が大きく減少・・・経費だけが計上され・・・

金融機関から 返済の催促があって・・・

イエローカードを貰っても 売るに売れず 

・・・ 其の内 不渡りなどのレッドカードになってしまいます



こんな会社は まだまだ たくさんあります。

毎月の月末・・・そして 節目の年末 、 春の年度末 ・・・ 


ですので この内科病棟への 注意としては ・・・


これから 購入されるなら その会社の実態の把握も 

視野に入れてください !!


手付けも打った・・・着工も かかった ・・・ 

中途で倒産なんてことは 出きることなら 避けたいものです

 
新築マンションも 買って すぐに倒産だなんて 

今後の修繕計画や管理、

それに最初に出す預かりの修繕積立金の保全など

いらない心配を しないで済むように ・・・



それと・・・ おおきな声では 言いにくい??

施工不良の物件や 販売される マンション&戸建ての 内容、質??

実は 大きな問題にならない限り 皆さんの耳には 入ってきません

でも 噂の内容や頻度、 実際の訴訟段階の数で 解ることも多いです

ア○・グループのような 問題 ・・・ 関西では ファー●●住○ ・・・


大きく報道されないと 誰もしらなかったのでしょうか??


そんなことを ・・・

そんな情報を ・・・

実は よく 知っていたり 入ってくる 耳年増??知恵袋??



次回は そんな 病院業務を 紹介します 





[ 2009/01/28 12:16 ] ハウス×ハウス日記 | TB(0) | CM(0)

不動産業界と総合病院 ② 医科の種類 

不動産業者といっても、様々な種類・分野があります。

また業種は同じでも、大きい企業から自営業者まであり

その規模も 内容も 幅広い業界です


そして 同じように

総合病院にも いろんな医科があり それぞれが繋がって患者さんを

担当したり 時にはチームを組んで 治療に当たったりもしますが・・・


基本は 1つの病状の治療だと思います。


では おおまかでは ありますが・・・

不動産業者という総合病院には どんな 医科がありますでしょうか??



◇ディベロッパー(developer)  

マンションの供給元。規模の大きい土地開発等を手がける会社は、ディベロッパー・開発業者に分類されます。
系列子会社に不動産販売会社を持っている場合がほとんどです。 
 ※開発業者(developer)。
  大規模な住宅開発や都市再開発やリゾート開発などをする業者です   


◇新築マンションの分譲会社


マンション建設の企画・設計・施工・販売・管理する会社(グループ)。
大きな会社は、系列子会社に販売を受託するケースが多いです。
親会社は「建設業界・ゼネコン」に属します。
 ※ゼネコン=General Contractorの略。総合建設業者という和製英語。


◇不動産販売会社

土地分譲や建売住宅・新築マンションを売主として又は代理をして販売しています。
ここで建売を建築する会社は建設業界にも属します。



◇銀行系不動産会社

銀行は系列子会社に不動産会社があり、そこで不動産を取り扱いしています。顧客は預金顧客(個人・法人)がメイン。
通常より物件の取り扱い価格が高い(高級)傾向があります。
いわゆる大手有名不動産会社。



◆不動産仲介会社


個人・法人の所有する不動産を仲介(紹介・斡旋)する会社です。
一般に皆様が不動産業としてイメージされるのはこの分野です。
全国に支店がある大手企業から、いわゆる社長一人で昔からの修繕屋さん?まで。


HOUSE×HOUSE もここの分野です。


◆賃貸系不動産会社・・・いわゆる賃貸屋さん 

賃貸マンションやアパートの仲介、店舗などの仲介をしています。
大きい会社では、親会社の不動産を運用するための専門会社や、マンション分譲会社の子会社などもあります。
また最近では賃貸専門のチェーン店や、近年、特にフランチャイズ化が進みTVのCMでご存知の方も多いでしょう。


◆管理会社


分譲マンションの管理組合から委託を受けて管理費や積立費も含め
大規模修繕の場合の仲介や管理人の派遣監督等をする会社。
ディベロッパーの関連の子会社が多い。


◆賃貸専門の管理会社


基本的には賃貸マンションや個人の分譲マンションのオーナーや一棟所有のビルのオーナー(自社物を含む)
の賃貸のみの管理委託を受け時には清掃も請け負ったり家賃の管理、入居者への対応、入居募集などを業務としています。


◇不動産証券化ビジネス


リートとかファンドという言葉も定着してきました。不動産証券化とは・・・
不動産の運用益を投資家に分配することを約した契約書(証券)と引き換えに投資を募集する仕組みです。(「不動産業界」というよりは「証券業界」)


◆コンサルティングを請け負う不動産会社

依頼者の不動産活用に関して企画・アドバイス等で報酬を得ます。トラブル相談なども対応します。
今後、団塊世代の退職に伴い不動産コンサルティング業界は注目を集めています。


さくら事務所 はこの業界に 入りますが ・・・
いい意味で少し特殊ですので コチラで詳しく http://www.sakurajimusyo.com/ 確認してください



◆競売を扱う不動産会社
裁判所による「競売」で不動産を落札し、リフォームして再販したり落札した物件を不動産業者に卸す場合もあります。
強制執行等の法的強行手段で、立ち退き等を行うこともある特殊な仕事ですが最近は法整備の元、個人の参加も多く見受けます。



◆任意売却を扱う不動産業者

住宅ローン・その他の債務について、その支払いができない状態が続くと「競売」の執行になりますが、
その前に債務者と債権者の間で「売却」による方向を提案する仕事です
それを「任意による売却」と言いその仲介をします。専門的な知識を必要とします。



◆中古マンション・中古戸建の買取り業者


買い替えで中古マンションや戸建を売らないと新しい物件をローンで購入出来ない(2重ローンほとんどがダメ)ので
業者が買い取り価格を設定して買取を保障する。買取価格なので相場より安くなってしまう。



◆収益ビルや収益物件の販売

団塊世代と不動産の値上がりや金融関連の金利の低迷を受け価値が見直され活気ずいている業界。
一棟の賃貸ビルや区分所有のマンションまで幅広く、サラリーマンも貯蓄として所有し
年金と併せ将来の蓄えとして購入する人もふえている。



◇投資マンション販売系

都心のワンルームマンションを分譲・販売する仕事です。
販売と同時に賃貸も斡旋しますので、購入者は家賃収入を得る事ができます。
営業手法は「電話セールス」です。お勧めはしません。
営業に不動産の知識の極めて弱い方も多く、いくら考えてもリスクしか思い浮かびません。



◇他にも・・・・一級建築士事務所やデザイン会社、リフォーム会社も不動産業者の関わりが多い業種(規模も様々)。

また、土地専門の業者(その中でも借地専門やマンション用地などの大きな用地買収業者などいろんな分野に分かれる)

またブローカーと呼ばれ一人で情報を元に不動産を仲介する(ほとんどは業者専門)名称のひともいます。




と 思いつく医局? ^^ を 並べてみましたが ・・・

他にも より得意分野として細分化されてきたり枝分かれする業種もあり

ここに書かれている以外にも まだまだ あるでしょう 


そして・・・医学の世界・・・病院と同じように 

不動産業界も 自分の得意とする分野以外のことは ・・・

サッパリ知らないかたも   実は とっても多く存在しております



では 次回のコラムでは ・・・


個人の方や 一般の方に 馴染みの深い医局を 掘り下げてみます^^




[ 2009/01/21 21:08 ] ハウス×ハウス日記 | TB(0) | CM(0)

不動産業界と総合病院 ①  はじめに・・・ 

不動産という業界・・・


実は 一般の方が思っている以上に 色分けされております




私も この業界に足を 踏み入れるまで そんな たくさんの 
カテゴリー分けが あるなんて 夢にも思っていませんでした ^^;




賃貸専門や売買専門の不動産会社が あるとは なんとなく しっていましたが ・・・ 

深くは 解っていませんでした



 
でも 一般の方は 

仲介手数料の割引や業界のグレーな部分もよく知らないなど・・・

実のところ ・・・ リスク も多いのが 現状です




ということで 解りやすいか 解りにくいか どうだか?? 判りませんが


総合病院との 比較で  少し不動産業界を 説明できれば・・・と 




今後 何回かに 分けて 書こうと思いますが・・・


簡単に 言うと ・・・


子供さんが 歯が痛いと言うので 見てみると・・・ 虫歯・・・

当然、 行くのは 歯医者さんですよネ!!

しかも 評判やクチコミを 利用したり いい歯医者さん探し 


あたり前だろ~~~ですが ・・・

これが 不動産になると・・・

以外や以外 ・・・・ と 私は 思っているわけでして




そのあたりを 書いてみようかと ・・・ 思っています


読むと なるほど・・・と お役にも立てそう!?なので  ピース






・・・・・ ということで 

今回は 前ふりだけで 終了ということに相成ります




 
[ 2009/01/15 14:44 ] 不動産用語 | TB(0) | CM(0)










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